Общее имущество ТСЖ, срок «до востребования» и предварительный договор
Какое имущество может стать общим для ТСЖ из нескольких домов
Правило из Постановления Правительства № 491 касается ситуации, когда собственники помещений в нескольких многоквартирных домах создают одно товарищество собственников жилья. В таком случае собственники на общем собрании решают, какое имущество будет общим для всех этих домов. Включить туда можно не что угодно, а только то, совместное использование чего допускает проектная или техническая документация домов, или инженерные системы, которые не работают без подключения к соседнему дому.
Для вас это важно, когда вы подписываете документы, связанные с управлением несколькими домами или созданием ТСЖ. Стоит обратить внимание, что в текст таких документов может попасть что-то, что по документам не может быть общим. Такое условие можно оспорить. Проверка подскажет, на что обратить внимание.
Срок «до востребования» по умолчанию семь дней
Статья 314 Гражданского кодекса отвечает на вопрос, когда нужно выполнить работу или заплатить, если срок в договоре не указан. Правило такое: после того как вы потребовали выполнить обязательство, у другой стороны есть семь дней. Наша проверка следит за тем, как в договоре сформулирован срок исполнения, и если он не определён, обращает внимание на последствия – например, что контрагент может затягивать оплату или выполнение работ, ссылаясь на отсутствие конкретной даты.
Это правило всплывает в договорах, где стороны пишут «оплатить по требованию», «выполнить работы в разумный срок» или вообще не указывают срок. Проверка предупредит, что это рискованно. Если закон или договор не дают другого срока, просрочка начнётся через семь дней после того, как вы потребуете исполнения (лучше письменно, чтобы осталось доказательство). До этого неустойку и проценты за задержку не посчитать. Если же вы долго ничего не требуете, другая сторона вправе сама потребовать, чтобы вы приняли работу или деньги. Например, вы договорились с дизайнером, что он сдаст проект «когда вы попросите». После вашей просьбы у него будет семь дней. Если записать в договоре конкретную дату, просрочка начнётся сама с этого дня, и напоминать не придётся.
Что обязательно в предварительном договоре и какой срок на заключение основного
По статье 429 ГК предварительный договор – это соглашение заключить в будущем основной договор. Важно, что предварительный договор должен содержать предмет и те условия основного договора, которые стороны договорились согласовать заранее, иначе он считается незаключённым, то есть как будто его и не было. Ещё в нём нужно указать срок заключения основного договора, а если срока нет – основной договор нужно заключить в течение года. Проверка смотрит, есть ли в предварительном договоре обязательные условия и указан ли срок заключения основного договора. Если вы подписываете предварительный договор на покупку недвижимости или на оказание услуг, убедитесь, что в нём чётко описан предмет (например, конкретная квартира или перечень работ) и указан срок.
На эти статьи мы опирались
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, разд. I(1)
- ГК РФ, ст. 314
- ГК РФ, ст. 429
Все три правила не новые для нашего сервиса – мы учитывали их и раньше, просто не писали о них отдельно. Если вы работаете с договорами, стоит держать их в уме: срок «по требованию» означает семь дней по умолчанию, в предварительном договоре обязательны существенные условия и срок, а общим для нескольких домов может быть только то имущество, которое допускают документы на эти дома. Загрузите свой договор в проверку, чтобы увидеть, где эти правила могут сработать в вашей конкретной ситуации.