Проверка договора аренды квартиры перед подписанием (найм жилья)

Договор аренды квартиры, который заключают с хозяином на год или на несколько месяцев, по закону называется договором найма жилого помещения: в нём наймодатель сдаёт жильё, а наниматель платит и живёт (ГК РФ, ст. 671). Проверка такого договора занимает около минуты: вставьте текст или загрузите файл, и сервис покажет условия, на которые стоит обратить внимание до подписания. Первая проверка бесплатна, регистрация не нужна.

Ниже — что именно проверяют в договоре найма, восемь условий, из-за которых чаще всего спорят после съезда, и ответы на вопросы, с которыми люди приходят уже после подписания: что делать, если хозяин прислал смету за ущерб, а акта приёма-передачи не было.

Загрузите договор — файлом, фотографией или текстом. Первая проверка бесплатна и без регистрации: уровень риска и опасные пункты примерно через минуту.

Проверить договор бесплатно

Что проверяют в договоре найма квартиры

Сервис читает текст договора и отмечает пункты, которые могут обернуться потерей денег или жилья: у каждого — номер пункта и объяснение, чем он грозит. Вот на что он смотрит:

  • сколько вы вносите вперёд, как называется эта сумма и на каких условиях хозяин вправе её удержать;
  • может ли хозяин менять плату сам и по какому правилу;
  • кто и когда может расторгнуть договор и как вас могут попросить съехать;
  • может ли хозяин приходить в квартиру без вашего согласия;
  • кто отвечает за ремонт и порчу, описано ли, в каком состоянии квартира и что в ней есть;
  • кто платит за коммунальные услуги и как считают сумму;
  • на какой срок заключён договор и что будет, когда он закончится;
  • кто ещё вписан в договор: кто, кроме вас, будет жить в квартире.

Восемь условий, из-за которых чаще всего спорят

Номера статей — по Гражданскому кодексу РФ (глава 35 «Наём жилого помещения», статьи 671–688). Это справка, чтобы вы понимали, о чём спрашивать хозяина, а не заключение по вашему договору.

  • Залог. Деньги «на всякий случай» юридически называются обеспечительным платежом. Если не наступило то, из-за чего хозяин мог удержать эти деньги, или обязательство, которое обеспечивает платёж, прекратилось, платёж возвращают, а проценты на него не начисляют — если в договоре не сказано другое (ГК РФ, ст. 381.1). Поэтому в договоре ищите срок возврата и точный список того, что хозяин может из залога вычесть.
  • Рост платы. Менять размер платы в одностороннем порядке нельзя, кроме случаев, которые предусмотрены законом или договором (ГК РФ, ст. 682, п. 2). Значит, фраза «хозяин вправе изменить плату» сама по себе допустима: смотрите, есть ли потолок, за сколько дней нужно предупреждать и нужно ли согласие нанимателя.
  • Расторжение и выселение. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор с согласия тех, кто постоянно живёт с ним, письменно предупредив хозяина за три месяца (ГК РФ, ст. 687, п. 1); хозяин может расторгнуть договор только через суд и только в случаях из статьи 687. Выселяют по решению суда (ГК РФ, ст. 688). Пункт «выезд за три дня по требованию хозяина» противоречит этому порядку.
  • Доступ в квартиру. В ГК РФ нет правила, по которому хозяин может заходить в сданную квартиру когда захочет. Жилище неприкосновенно: входить против воли проживающих можно только в случаях, установленных федеральным законом, или по решению суда (Конституция РФ, ст. 25). Если хозяин хочет заходить, договоритесь: пусть предупреждает заранее и о времени.
  • Состояние квартиры, ремонт и износ. Наймодатель обязан передать жильё в состоянии, пригодном для проживания (ГК РФ, ст. 676, п. 1), а наниматель — беречь его и поддерживать в надлежащем виде (ст. 678). Если в договоре не сказано другое, текущий ремонт на нанимателе, капитальный — на наймодателе (ст. 681). Ищите акт приёма-передачи, опись вещей и пункт о том, что считается обычным износом, а что порчей.
  • Коммунальные платежи. Если в договоре не сказано другое, коммунальные платежи наниматель вносит сам (ГК РФ, ст. 678). Когда платить, пишут в договоре, а если не указали — платят раз в месяц (ст. 682, п. 3). Уточните, платите ли вы по счётчикам и кто передаёт показания.
  • Срок договора. Срок найма — не больше пяти лет, а если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет (ГК РФ, ст. 683, п. 1). Договор на срок до года — краткосрочный наём: для него не действуют правила о преимущественном праве на продление (ст. 684) и ряд других (ст. 683, п. 2). Если договор заключён на год и больше, ограничение права собственности на квартиру, которое возникает из такого договора, регистрируют в Росреестре (ст. 674, п. 2).
  • Кто проживает с вами. В договоре должны быть указаны граждане, которые постоянно живут с нанимателем (ГК РФ, ст. 677, п. 2); за их действия отвечает наниматель (п. 3). Других граждан вселяют с согласия наймодателя, нанимателя и тех, кто уже живёт, а для несовершеннолетних детей согласие не нужно (ст. 679). Для краткосрочного найма пункт 2 статьи 677 не действует, если в договоре не сказано другое (ст. 683, п. 2).

До подписания: договор нужно прочитать заранее

Договор найма жилья заключается письменно (ГК РФ, ст. 674, п. 1), поэтому просить текст заранее, до просмотра или сразу после него, — обычное дело. Если риелтор тянет и показывает договор только на подписании, это повод насторожиться: прочитать десять страниц в спешке трудно.

Сдавать квартиру вправе собственник или человек, которого он уполномочил (ГК РФ, ст. 671, п. 1). Если с вами говорит не владелец, попросите доверенность и выписку из ЕГРН. Если квартира перешла к новому собственнику, договор найма не отменяется: новый владелец становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675).

Как проверить договор аренды квартиры перед подписанием

Проверка работает с текстом договора, поэтому подготовьте его целиком, вместе с приложениями, если они есть.

  • Откройте проверку и вставьте текст договора или загрузите файл: PDF, DOCX, фотографию или скан.
  • Подтвердите, что имеете право загрузить этот документ, и нажмите «Проверить бесплатно».
  • Через минуту появятся общий вывод и список условий: у каждого — пункт договора и пояснение.
  • Выпишите условия, которые хотите изменить, и обсудите их с хозяином или риелтором до подписания. Лучше письменно, чтобы осталось подтверждение.

Сколько это стоит и что вы увидите

Первая проверка показывает общий вывод и список рискованных условий с пояснением, чем каждое грозит. Статьи закона и готовые формулировки в бесплатную часть не входят.

Полный разбор стоит 199 ₽ за один договор или 690 ₽ за пять проверок: с цитатами пунктов, статьями закона, предложенными формулировками и протоколом разногласий, который можно отправить хозяину.

Чего проверка договора аренды не заменит

Нейросеть читает только текст договора. Она не знает, что вам пообещали по телефону, не видит состояния квартиры и не проверяет, кто на самом деле собственник.

Результат — список мест, которые стоит обсудить, а не заключение о законности договора. Если спор уже начался, например хозяин требует деньги или выселения, нужен юрист.

Персональные данные в договоре найма

В договоре найма есть паспортные данные сторон и адрес квартиры. Перед анализом сервис заменяет их условными метками: в нейросеть уходит текст без личных данных.

Проверьте свой договор

Уровень риска и опасные пункты — бесплатно, за минуту, с обезличиванием персональных данных.

Загрузить договор

Частые вопросы

Риелтор не присылает договор до просмотра квартиры — это нормально?

Попросить договор заранее вы вправе, и это разумно: договор найма заключается письменно (ГК РФ, ст. 674, п. 1), и читать его лучше спокойно, а не у стола с ручкой. Если вам отвечают «всё стандартное, подпишем на месте», деньги вперёд не вносите, пока не прочитали текст. Заодно уточните, кто собственник: сдавать вправе он или тот, кого он уполномочил (ст. 671, п. 1).

Мы прожили полтора года, а договор подписан на шесть месяцев. Он ещё действует?

Срок, на который его подписали, истёк. Договор до года — краткосрочный наём, и для него не работает преимущественное право на продление по статье 684 (ГК РФ, ст. 683, п. 2), если в договоре не сказано другое. Что это значит сейчас — зависит от деталей: продолжали ли вы платить, принимал ли хозяин деньги, что он писал. Не оставляйте как есть: оформите продление письменно, допсоглашением или новым договором.

Мы съехали, а хозяин прислал смету за ущерб. Обязаны ли мы платить?

Не обязательно. Сама смета вас ни к чему не обязывает. Хозяин вправе требовать возмещения убытков (ГК РФ, ст. 15), но в споре он доказывает, что вещь испорчена, что это случилось, пока вы там жили, и на какую сумму (ГПК РФ, ст. 56). Спросите письменно, из чего сложилась сумма, и сверьте с тем, что было при въезде: фото, переписка, акт и опись. Если хозяин удержал залог, посмотрите, в каких случаях договор позволял его удержать (ст. 381.1).

Договор не сохранился, акт приёма-передачи не составляли. Может ли хозяин требовать компенсацию?

Требовать он может, а вот доказывать придётся ему: что именно испорчено и что это случилось, пока вы там жили (ГПК РФ, ст. 56). Без акта и описи сложно показать, в каком виде квартира была при въезде, поэтому ему труднее. Но «ничего не должны» из этого не следует: наниматель обязан беречь жильё (ГК РФ, ст. 678), а порчу можно подтвердить фото и перепиской. Договор найма заключается письменно (ст. 674, п. 1); если дойдёт до спора о договоре и его условиях, ссылаться на показания свидетелей нельзя, можно использовать письменные и другие доказательства (ст. 162). Попросите у хозяина копию, ищите переписку и переводы.

Хозяин просит освободить квартиру за несколько дней. Обязаны ли мы съехать?

Выселение происходит по решению суда (ГК РФ, ст. 688), а расторгнуть договор по требованию хозяина суд может только в случаях, перечисленных в статье 687. Сами вы вправе расторгнуть договор в любое время с согласия тех, кто постоянно живёт с вами, письменно предупредив хозяина за три месяца (ст. 687, п. 1). Что именно написано в вашем договоре, смотрите по тексту.

Хозяин не возвращает залог — что делать?

Сначала посмотрите, что о залоге сказано в договоре: в каких случаях хозяин вправе его удержать и в какой срок возвращает. По закону такие деньги — обеспечительный платёж: если не наступил случай, ради которого его вносили, платёж возвращают, если в договоре не сказано другое (ГК РФ, ст. 381.1, п. 2). Попросите хозяина письменно назвать, за что он удерживает деньги и на какую сумму, и соберите всё, что у вас есть: фото при въезде и выезде, акт, переписку. Если он ссылается на порчу, в споре доказывать её придётся ему (ГПК РФ, ст. 56). Не договорились — отправьте письменную претензию: укажите сумму и срок возврата.

Проверяет ли сервис регистрацию договора в Росреестре?

Нет. Сервис читает текст договора и показывает рискованные условия; сведения Росреестра он не запрашивает. Регистрация нужна не всегда: если договор найма заключён на год и больше, в Росреестре регистрируют ограничение права собственности на квартиру, которое из него возникает (ГК РФ, ст. 674, п. 2). Если договор на срок меньше года, эта статья регистрации не требует.

Можно ли проверить договор аренды квартиры бесплатно?

Да. Первая проверка бесплатна и не требует регистрации: вы увидите общий вывод и список условий, на которые стоит обратить внимание. Платный разбор нужен, если хотите цитаты пунктов, статьи закона и готовые формулировки.

Текст на этой странице — справочный, это не юридическая консультация. Результат проверки — инструмент самопомощи: для крупной или спорной сделки покажите договор юристу.