Что прописать в договоре аренды квартиры, чтобы обезопасить себя: памятка собственнику
Вы впервые сдаёте квартиру и боитесь трёх вещей: жилец перестанет платить, испортит ремонт или зальёт соседей. Человек, который собирался сдать студию на год, так и спросил: «Где взять договор (шаблон), чтобы и себя, и квартиру, и соседей обезопасить по максимуму?» Готовый шаблон из интернета сам по себе не защищает. Защищают конкретные пункты, и почти все они нужны, потому что без них закон решает вопрос по-своему. Ниже - что прописать и на какие нормы это опирается.
Коротко
Договор найма квартиры заключают в письменной форме. В нём стоит прописать: кто будет жить в квартире, размер и срок платы, кто платит коммунальные услуги, что покрывает залог и когда его возвращают, кто делает ремонт, и что жилец отвечает за ущерб, в том числе соседям. Отдельно составьте акт передачи с описью вещей и фото. Выселить жильца быстро закон не позволяет: расторгнуть договор за неоплату хозяин может только через суд и только в случаях, которые названы в законе.
Письменный договор и срок
Гражданский кодекс говорит: «Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме» (статья 674, пункт 1). Если договор заключён на срок не меньше года, обременение квартиры нужно зарегистрировать (статья 674, пункт 2).
Срок тоже лучше написать явно. По закону договор найма заключают на срок не больше пяти лет, а «если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет» (статья 683, пункт 1). Договор на срок до одного года закон называет краткосрочным наймом, и для него часть правил не действует (статья 683, пункт 2).
Кто будет жить в квартире
Впишите в договор всех, кто будет жить вместе с жильцом. Закон этого прямо требует: «В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем» (статья 677, пункт 2). Для краткосрочного найма (до года) это правило не применяется, если договор не предусматривает иного (статья 683, пункт 2), но жильцов всё равно лучше назвать.
Это важно и для ответственности: «Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения» (статья 677, пункт 3).
Если не хотите, чтобы жилец пересдавал квартиру или комнату, так и напишите: пересдавать можно только с вашего письменного согласия.
Плата и коммунальные услуги
Размер платы стороны определяют сами (статья 682, пункт 1). Повысить её в одностороннем порядке нельзя: «Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором» (статья 682, пункт 2). Если допускаете, что через год плата вырастет, пропишите в договоре, как и когда это может произойти.
Укажите день оплаты и способ. Если сроки в договоре не названы, плату вносят ежемесячно (статья 682, пункт 3).
С коммунальными услугами правило такое: «Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи» (статья 678). Поэтому лучше прямо написать, какие услуги оплачивает жилец, по каким счётчикам и в какой срок он передаёт вам показания и чеки.
Залог: что он покрывает
В законе залог называется обеспечительным платежом. Это сумма, которая обеспечивает денежные обязательства по договору, в том числе обязанность «возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора» (статья 381.1, пункт 1).
Удержать залог можно в тех случаях, которые указаны в договоре: «При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства» (статья 381.1, пункт 1). Если таких обстоятельств не наступило или обязательство прекратилось, залог возвращают, «если иное не предусмотрено соглашением сторон» (статья 381.1, пункт 2).
Поэтому перечислите в договоре, что именно покрывает залог: неоплаченные месяцы, долги за коммунальные услуги, ущерб квартире и вещам. Напишите и то, когда и как вы вернёте его при выезде.
Сохранность квартиры и ремонт
Закон уже возлагает на жильца основные обязанности: «Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии» (статья 678). Жилец не вправе переустраивать квартиру без согласия хозяина.
По ремонту закон делит обязанности так: текущий делает наниматель, капитальный - наймодатель, если договор не говорит иначе (статья 681, пункты 1 и 2). Если под «текущим ремонтом» вы понимаете что-то конкретное, например замену смесителя или покраску, лучше перечислить это в договоре.
Вы обязаны передать квартиру «в состоянии, пригодном для проживания» (статья 676, пункт 1). Состояние в день передачи фиксирует акт. Составьте его вместе с жильцом: опишите комнаты, мебель, технику, запишите показания счётчиков и число ключей, сделайте фото с датой. Без акта трудно будет доказать, что царапина на паркете появилась при этом жильце.
Если жилец зальёт соседей
По Жилищному кодексу собственник обязан «соблюдать права и законные интересы соседей» (статья 30, часть 4) и несёт бремя содержания своей квартиры (статья 30, часть 3). Сдать квартиру он может, если это не нарушает права и законные интересы соседей (статья 30, часть 2).
Общее правило об ущербе такое: вред, причинённый имуществу гражданина, «подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред» (Гражданский кодекс, статья 1064, пункт 1). Чтобы отношения с жильцом были ясными, пропишите в договоре, что он возмещает по своей вине ущерб квартире, вашим вещам и соседям и сразу сообщает вам об аварии и протечке. Добавьте телефон аварийной службы дома.
Если жилец перестал платить
Многих удивляет, что выселить жильца за неоплату быстро нельзя. Расторгнуть договор по требованию хозяина можно только через суд. Одно из оснований - когда жилец не вносит плату «за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа» (статья 687, пункт 2). Второе основание - когда жилец или те, за кого он отвечает, разрушают или портят квартиру.
Если жилец систематически нарушает права соседей, хозяин может предупредить его, а если нарушения продолжаются, расторгнуть договор через суд (статья 687, пункт 4).
Поэтому заранее позаботьтесь о доказательствах: ясный срок оплаты в договоре, залог и переписка о долгах помогут подтвердить долг, если дело дойдёт до суда.
Если жилец захочет съехать раньше
Жилец может расторгнуть договор в любое время, если письменно предупредит хозяина за три месяца (статья 687, пункт 1). Если вам важно, чтобы квартира не простаивала, обсудите это заранее и пропишите в договоре порядок предупреждения и то, как засчитывается залог. Об этом подробнее рассказывает статья Съехал с квартиры раньше срока: вернут ли залог и предоплату.
Чем поможет ИИПодпись
Шаблон договора аренды обычно не учитывает именно вашу квартиру и ваши опасения. Сервис проверит готовый договор до подписания: покажет, есть ли в нём пункты о залоге, оплате, коммунальных услугах, ремонте и ущербе, и где условия написаны неясно или против вас.
Вопросы и ответы
Что прописать в договоре аренды квартиры, чтобы обезопасить себя?
В договоре укажите всех, кто будет жить в квартире; размер, день и способ оплаты; кто платит коммунальные услуги; что покрывает залог и когда его возвращают; кто делает текущий ремонт; что жилец возмещает ущерб, в том числе соседям, и сразу сообщает об авариях. Акт передачи с описью и фото составьте отдельно.
Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?
Если договор найма заключён на срок не меньше года, обременение квартиры нужно зарегистрировать (статья 674, пункт 2 Гражданского кодекса).
Можно ли поднять плату за квартиру в середине срока?
Только если об этом сказано в законе или договоре. Изменить плату в одностороннем порядке закон не позволяет (статья 682, пункт 2).
Можно ли выселить жильца, если он не платит?
Только через суд и по основаниям из закона: например, если жилец не вносит плату за шесть месяцев, а при краткосрочном найме - больше двух раз после установленного договором срока (статья 687, пункт 2).
Кто делает ремонт в съёмной квартире?
Если договор не говорит иначе, текущий ремонт делает жилец, а капитальный - хозяин (статья 681).