Съехал с квартиры раньше срока: вернут ли залог и предоплату
Вы снимаете квартиру по договору на год, а съехать нужно раньше: новая работа, переезд, другая квартира. Хозяин говорит, что раз вы нарушили срок, залог он не вернёт, а за оплаченный вперёд месяц денег не будет. Ниже разбираем, что об этом прямо написано в законе и как съехать так, чтобы потом было чем подтвердить свою позицию.
Коротко
Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, но должен письменно предупредить хозяина за три месяца. Залог по закону возвращают, когда обеспеченное им обязательство прекращается, если в договоре не договорились иначе. Поэтому важнее всего посмотреть, что написано в вашем договоре о сроке предупреждения и о залоге.
Можно ли съехать раньше срока
Да, Гражданский кодекс говорит прямо: «Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца» (статья 687, пункт 1).
Из этой нормы следуют две вещи. Срок договора не держит вас до конца года. Но предупредить нужно письменно, и в законе названы три месяца. Посмотрите, какой срок предупреждения записан в вашем договоре: часто там стоит свой срок.
Вернут ли залог
В договорах его называют по-разному: залог, депозит, страховой или обеспечительный платёж. В законе он называется обеспечительным платежом. Он покрывает долги по договору: неоплаченные месяцы, коммунальные платежи, ущерб квартире.
Удержать из него можно то, что прямо предусмотрено договором: «При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства» (статья 381.1, пункт 1).
Если долгов нет, деньги возвращают. В законе сказано, что в случае «прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон» (статья 381.1, пункт 2). Получается: договор кончился, долгов нет, и залог возвращают.
Обратите внимание на последние слова нормы: закон разрешает сторонам договориться иначе. Если в договоре прямо написано, что при досрочном выезде залог остаётся у хозяина, спор будет о том, что значит это условие и законно ли оно в вашем случае. Если такого условия нет, ранний выезд сам по себе не станет поводом оставить залог себе.
А деньги за оплаченный вперёд месяц
Если вы предупредили хозяина по правилам договора и съехали, когда срок предупреждения уже закончился, плату за время, когда договора уже нет, хозяину держать не на чем. Для таких случаев есть общее правило: лицо, которое без оснований получило деньги за счёт другого, «обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество» (статья 1102, пункт 1).
Если вы уезжаете, не дождавшись окончания срока предупреждения, хозяин может считать, что за этот срок вы должны. Тогда он засчитает залог в плату, если договор это позволяет.
Как съехать, чтобы было чем подтвердить
Перечитайте договор: срок, срок предупреждения, что в нём сказано о залоге и о досрочном выезде.
Предупредите хозяина письменно: письмом, сообщением в том мессенджере, где вы общались по квартире, или заказным письмом. В тексте укажите дату выезда и попросите вернуть залог. Сохраните отправленное.
В день выезда составьте акт возврата квартиры: состояние комнат, мебели и техники, показания счётчиков, ключи. Сделайте фото и видео с датой. Если хозяин не подписывает акт, главным доказательством станут ваши снимки.
Оплатите коммунальные услуги по последние показания и сохраните чеки. Тогда удерживать из залога будет нечего.
Если залог не вернули, напишите требование: укажите в нём сумму, дату выезда, номер договора и реквизиты для перевода. Что делать дальше, разобрано в статье Арендодатель не возвращает залог за квартиру: что делать.
Если съезжают ваши жильцы
Для хозяина правила те же. Жилец может уйти раньше срока, предупредив письменно. Из залога можно засчитать долги и ущерб, которые предусмотрены договором и подтверждены, например, актом и фотографиями. Остальное по закону возвращается, если договор не говорит иначе.
Обратная ситуация, когда хозяин сам просит съехать раньше срока, разобрана отдельно: Арендодатель выгоняет раньше срока из квартиры.
Чем поможет ИИПодпись
Споры о залоге почти всегда упираются в текст договора. Сервис проверит договор аренды до подписания или когда вы собираетесь съезжать: покажет, что сказано о залоге, сроке предупреждения и досрочном выезде, и где условия против вас.
Вопросы и ответы
Можно ли съехать раньше срока, указанного в договоре аренды?
Да, по статье 687 Гражданского кодекса наниматель может расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив хозяина за три месяца. Срок предупреждения проверьте в своём договоре.
Вернут ли залог, если съехать раньше срока?
Если долгов нет и в договоре не сказано, что при досрочном выезде залог остаётся у хозяина, по статье 381.1 его возвращают. Из залога засчитывают только то, что предусмотрено договором.
Нужно ли платить за месяцы, если съезжаю раньше?
Договор кончается после срока предупреждения. За время до этого хозяин может требовать плату. За время после этого держать деньги ему не на чем.
Если квартиранты съезжают раньше срока, деньги возвращаются или нет?
Залог возвращается за вычетом долгов и ущерба, если это предусмотрено договором. Плату за время после окончания договора хозяину держать не на чем (статья 1102 Гражданского кодекса).
Что делать, если хозяин не возвращает залог?
Напишите хозяину требование, укажите в нём сумму и дату выезда, сохраните акт и фото квартиры. Как действовать дальше, разобрано в нашей статье о невозврате залога.