Не возвращают залог за квартиру при аренде: что делать и что должно быть в договоре

Вы съехали со съёмной квартиры, а хозяин не возвращает залог. Или вернул часть и говорит, что остальное ушло на ремонт.

Вот что пишут люди.

Вопрос юристам, 9 октября 2026: «Хозяйка отказывается возвращать залог за кв , хотя по договору обязана … нету акта приёма передачи кв и она забрала копию договора , но у меня есть все фотографии договора»

Вопрос юристам, 5 октября 2026: «Я снимаю квартиру, договор закончился, я съехал, но арендодатель не возвращает залог уже месяц, ссылаясь на то, что "нужно проверить состояние".»

Вопрос юристам, июль 2026: «Арендодатель не возвращает залог. Говорит что мы все сломали. Но мы заехали в такую квартиру и к сожалению доказательств нет. Договор не был заключен»

Вопрос юристам, май 2026: «Вместо личной встречи для подписания акта приёма-передачи арендодатель настаивает на том, чтобы мы подписали его вариант акта приема-передачи (прислал в мессенджере) и оставили ключи в почтовом ящике.»

Вопрос юристам, февраль 2026: «в условиях возврата залога указано: "Залог не возвращается арендатору в случае если арендатор прожил более 6 месяцев со дня подписания договора и по завершению срока аренды".»

Во всех этих историях ответ начинается с одного и того же: что написано в договоре.

Что по закону

Ниже — только то, что прямо написано в Гражданском кодексе.

Как закон называет такой платёж. Кодекс называет обеспечительным платежом сумму, которую одна сторона вносит другой, чтобы обеспечить денежное обязательство, — в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора (ст. 381.1, п. 1). В договорах найма его обычно называют залогом или депозитом. К вашему ли платежу относится эта статья, видно из договора: зачем сумма внесена и что с ней происходит при выезде.

Когда из него можно удержать. Обеспечительный платёж засчитывается в счёт обязательства, когда наступили обстоятельства, предусмотренные договором (ст. 381.1, п. 1). Закон здесь отсылает к договору: за что хозяин вправе удержать, написано в нём.

Когда его возвращают. Если в срок, предусмотренный договором, эти обстоятельства не наступили или обеспеченное обязательство прекратилось, платёж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 381.1, п. 2). Сколько дней даётся на возврат, в этой статье не сказано, поэтому срок ищите в договоре.

За что отвечает наниматель. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678). Текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя, если договором не установлено иное (ст. 681).

Если съезжаете раньше срока. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма с согласия граждан, которые постоянно живут вместе с ним, письменно предупредив наймодателя за три месяца (ст. 687, п. 1).

Чем закончится спор, зависит от вашего договора, документов и обстоятельств.

Что сделать

Шаг 1. Найдите в договоре пункт о платеже. Выпишите три вещи: как он назван, за что хозяин вправе из него удержать и в какой срок обязан вернуть остаток. Если договора на руках нет, но его фотографии есть, сохраните их.

Шаг 2. Соберите всё, что показывает состояние квартиры. Акт при заселении и при выезде, фотографии и видео с датой, переписку с хозяином, чеки за то, что чинили сами.

Шаг 3. Попросите расчёт письменно. Если хозяин говорит, что удержал за ущерб или ремонт, попросите написать, что именно повреждено, на какую сумму и на какой пункт договора он ссылается.

Шаг 4. Напишите требование вернуть деньги. В нём: дата договора и дата выезда, сумма платежа, пункт договора о возврате, сколько и когда вернуть, куда перевести. Отправьте так, чтобы осталось подтверждение отправки. Сохраните ответ.

Шаг 5. Если вы ещё не съехали. Передавайте квартиру по акту и в присутствии хозяина. Вариант акта, который вам прислали, прочитайте целиком до подписи: записи о повреждениях в нём — это то, на что потом сошлётся хозяин.

Шаг 6. Перед следующим договором. Прочитайте пункт о платеже до подписи: основания удержания, срок возврата, что будет при досрочном выезде.

Загрузите договор аренды до подписи, и сервис покажет пункты, которые стоит перечитать, в том числе про залог: Проверить договор аренды.