Арендодатель выгоняет раньше срока из квартиры: что делать и какие деньги он должен вернуть

Договор найма на год, деньги заплачены вперёд, а хозяин просит съехать через месяц: нужна квартира родственнику, нашёлся покупатель, просто передумал. Разберём, может ли он так сделать, что ему отвечать и что он обязан вернуть, если вы всё-таки съехали.

Может ли хозяин расторгнуть договор сам

Нет. Сам, без суда, хозяин квартиры договор найма расторгнуть не может. Гражданский кодекс, пункт 1 статьи 310: «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами».

Для найма жилья такие случаи перечислены в статье 687. Хозяин может расторгнуть договор только в судебном порядке и только по определённым причинам. Первая: «невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа». Вторая: «разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает» (пункт 2). Сюда же относятся случаи, когда «помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания», аварийное состояние и другие случаи жилищного законодательства (пункт 3). По этим причинам из пункта 3 расторгнуть договор может любая сторона. И ещё случай, когда жилец после предупреждения продолжает использовать квартиру не по назначению или нарушать права соседей (пункт 4).

«Квартира нужна мне самому» в этом списке нет.

Правило действует и для короткого договора, на срок до года. Для него статья 683 исключает только одно — абзац четвёртый пункта 2 статьи 687 (срок до года на исправление нарушений). Сами основания для расторжения через суд остаются прежними.

Что делать, если просят съехать

Не съезжайте молча. Ответьте письменно (подойдёт и мессенджер): договор действует до такого-то числа, вы готовы обсудить досрочный выезд на таких-то условиях.
Если согласны уехать — подпишите соглашение о расторжении. В нём должны быть: дата выезда, какие деньги вам возвращают и к какому числу. По пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса при расторжении по соглашению обязательства прекращаются «с момента заключения соглашения сторон… о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения». Значит, что впишете, то и будет.
Сохраните всё, где хозяин просит вас съехать: сообщения, письма, записи разговоров. Если потом начнётся спор, это покажет, что съехали вы не по своей воле.

Какие деньги он обязан вернуть, если вы уже съехали

Плата за непрожитые дни и аванс за последний месяц. Пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса: если одна сторона получила оплату по договору, а своё обязательство до расторжения не исполнила, «к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства». По пункту 1 статьи 1102 тот, кто без оснований получил или сберёг деньги за чужой счёт, «обязан возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество». Если вы заплатили за месяц вперёд, а прожили две недели, деньги за оставшиеся дни подлежат возврату. Аванс за последний месяц — тоже.

Залог (обеспечительный платёж). Пункт 2 статьи 381.1: если обстоятельства, на которые залог брали (долг, порча вещей), не наступили или обязательство прекратилось, «обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон». Подробнее — в статье о залоге за квартиру.

Комиссия риелтору. Здесь всё зависит от того, кому и по какому договору вы её платили. Общего правила о её возврате в этих нормах нет.

Как требовать

Напишите хозяину претензию. Укажите: когда и почему вы съехали (по его просьбе, с датой), сколько заплатили, сколько прожили, сколько и к какому числу он должен вернуть, и на каком основании. Приложите расчёт. Отправьте так, чтобы можно было доказать отправку. Если хозяин ответит письменно, его ответ поможет доказать, что выехать вас попросил он.

Загрузите договор найма, и сервис покажет пункты, которые стоит перечитать, в том числе о расторжении, залоге и оплате вперёд: Проверить договор аренды.